부동산 경매 공매물건 완벽하게 정리! 부동산 경매 공매물건 완벽하게 정리!
■ 의의경매란 채무자가 이행기에 변제를 하지 않을 경우 채권자가 법원에 의뢰를 통해 다수의 낙찰 희망자 중 가장 높은 가격을 요구한 자에게 낙찰시켜 대금을 받는 절차를 의미합니다. 2. 공매공매란 한국자산관리공사가 체납된 세금이나 국가추징금 대신 압류한 재산을 경매입찰하는 것을 말하며, 공고나 입찰 등의 절차는 경매와 유사합니다. ■ 의의경매란 채무자가 이행기에 변제를 하지 않을 경우 채권자가 법원에 의뢰를 통해 다수의 낙찰 희망자 중 가장 높은 가격을 요구한 자에게 낙찰시켜 대금을 받는 절차를 의미합니다. 2. 공매공매란 한국자산관리공사가 체납된 세금이나 국가추징금 대신 압류한 재산을 경매입찰하는 것을 말하며, 공고나 입찰 등의 절차는 경매와 유사합니다.
사진제공-신축빌라 분양업체 ‘집파는 형제들’ 사진제공-신축빌라 분양업체 ‘집파는 형제들’
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■ 경매와 공매의 차이점 ① 공통점 경매와 공매는 다음과 같은 공통점이 있습니다. ㉠ 공개적인 입찰경쟁을 통해 가장 높은 금액을 부른 사람에게 매각된다는 점, ㉡매각에 일정한 기준 이상의 입찰자가 없을 경우 유찰된다는 점, ㉢채권회수를 위한 강제집행절차라는 점, ②차이경매와 공매는 다음과 같은 차이가 있습니다. ㉠ 경매는 민사집행법에 근거하고 있지만 공매는 국세징수법에 근거하고 있습니다. (근거 법령) ㉡ 경매는 법원에서 집행하지만 공매는 한국자산관리공사에서 집행합니다. (집행기관) ㉢ 경매는 법원에 직접 가서 입찰해야 하지만 공매는 온비드(www.onbid.co.kr )에서 인터넷으로 입찰합니다. (입찰방법) ㉣ 경매는 입찰대금을 모두 납부에 의해 취득하지만 공매는 매매대금 전액을 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능합니다. (소유권 취득) ■ 경매와 공매의 차이점 ① 공통점 경매와 공매는 다음과 같은 공통점이 있습니다. ㉠ 공개적인 입찰경쟁을 통해 가장 높은 금액을 부른 사람에게 매각된다는 점, ㉡매각에 일정한 기준 이상의 입찰자가 없을 경우 유찰된다는 점, ㉢채권회수를 위한 강제집행절차라는 점, ②차이경매와 공매는 다음과 같은 차이가 있습니다. ㉠ 경매는 민사집행법에 근거하고 있지만 공매는 국세징수법에 근거하고 있습니다. (근거 법령) ㉡ 경매는 법원에서 집행하지만 공매는 한국자산관리공사에서 집행합니다. (집행기관) ㉢ 경매는 법원에 직접 가서 입찰해야 하지만 공매는 온비드(www.onbid.co.kr )에서 인터넷으로 입찰합니다. (입찰방법) ㉣ 경매는 입찰대금을 모두 납부에 의해 취득하지만 공매는 매매대금 전액을 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능합니다. (소유권 취득)
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③ 경매의 장점 경매의 장점으로는 다음과 같습니다. ㉠ 경매는 시가보다 저렴하게 책정되어 두 번째부터는 최초 입찰가의 20%씩 하락하며 경우에 따라서는 매우 저렴하게 소유권 취득이 가능합니다. (입찰시 가격하락) ㉡ 경매물건 낙찰을 받아 잔금을 납부하면 법원이 기존 등기부상 설정된 권리를 직권으로 말소시키게 됩니다. (권리정리의 편의성) ㉢ 토지거래규제지역 내 토지를 낙찰받더라도 이미 토지거래허가를 받은 것으로 간주해 별도의 허가를 받는 절차가 필요하지 않습니다. (토지거래허가의 편의성)에 비해 경매의 폭이 넓기 때문에 경매 품목으로 경매성이 있다. ㉠ 서류상에 존재하는 것으로 파악되는 권리 이외에도 공시되지 않은 권리에 대한 직접적인 파악이 필요해 권리분석이 어렵습니다. (권리분해의 난해성)㉡ 낙찰 후 45일 이내에 잔금 90%를 납부해야 하므로 자금 준비가 철저해야 합니다. (대금준비의 엄격성) ③ 경매의 장점 경매의 장점으로는 다음과 같습니다. ㉠ 경매는 시가보다 저렴하게 책정되어 두 번째부터는 최초 입찰가의 20%씩 하락하며 경우에 따라서는 매우 저렴하게 소유권 취득이 가능합니다. (입찰시 가격하락) ㉡ 경매물건 낙찰을 받아 잔금을 납부하면 법원이 기존 등기부상 설정된 권리를 직권으로 말소시키게 됩니다. (권리정리의 편의성) ㉢ 토지거래규제지역 내 토지를 낙찰받더라도 이미 토지거래허가를 받은 것으로 간주해 별도의 허가를 받는 절차가 필요하지 않습니다. (토지거래허가의 편의성)에 비해 경매의 폭이 넓기 때문에 경매 품목으로 경매성이 있다. ㉠ 서류상에 존재하는 것으로 파악되는 권리 이외에도 공시되지 않은 권리에 대한 직접적인 파악이 필요해 권리분석이 어렵습니다. (권리분해의 난해성)㉡ 낙찰 후 45일 이내에 잔금 90%를 납부해야 하므로 자금 준비가 철저해야 합니다. (대금준비의 엄격성)
사진제공-신축빌라 분양업체 ‘집파는 형제들’ 사진제공-신축빌라 분양업체 ‘집파는 형제들’
⑤ 공매의 장점 공매의 장점은 다음과 같습니다. ㉠ 국가 기관에 가지 않고 온라인으로 부담 없이 입찰할 수 있습니다. 캠코의 온라인 입찰 시스템인 온비드를 이용하실 수 있습니다. 입찰의편리성㉡ 경매와 달리 공매에는 장기 할부, 선납 감액 등의 대금 납부 조건이 우수합니다. (대금납부의 편리성) ㉢ 경매에 비해 권리관계가 안전합니다. (권리관계의 안전성) 압류된 자산을 자산공사에서 투명하게 정보공개하기 때문에 관련 권리관계에 대한 정보를 쉽게 파악할 수 있습니다. (권리파악의 용이성) ⑥ 공매의 단점은 다음과 같습니다. ㉠ 공매 대상 물건이 압류물건과 국유재산 등이 주를 이루기 때문에 경매에 비해 품목 선택의 폭이 좁습니다. (품목의 빈약성) ㉡ 모든 인수 책임은 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 경매 인도 명령 절차 등이 없고 낙찰자가 명도소송을 직접 진행해야 하는 등의 과정이 필요합니다. (명도절차의 번잡성) ⑤ 공매의 장점 공매의 장점은 다음과 같습니다. ㉠ 국가 기관에 가지 않고 온라인으로 부담 없이 입찰할 수 있습니다. 캠코의 온라인 입찰 시스템인 온비드를 이용하실 수 있습니다. 입찰의편리성㉡ 경매와 달리 공매에는 장기 할부, 선납 감액 등의 대금 납부 조건이 우수합니다. (대금납부의 편리성) ㉢ 경매에 비해 권리관계가 안전합니다. (권리관계의 안전성) 압류된 자산을 자산공사에서 투명하게 정보공개하기 때문에 관련 권리관계에 대한 정보를 쉽게 파악할 수 있습니다. (권리파악의 용이성) ⑥ 공매의 단점은 다음과 같습니다. ㉠ 공매 대상 물건이 압류물건과 국유재산 등이 주를 이루기 때문에 경매에 비해 품목 선택의 폭이 좁습니다. (품목의 빈약성) ㉡ 모든 인수 책임은 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 경매 인도 명령 절차 등이 없고 낙찰자가 명도소송을 직접 진행해야 하는 등의 과정이 필요합니다. (명도절차의 번잡성)
사진제공-신축빌라 분양업체 ‘집파는 형제들’ 사진제공-신축빌라 분양업체 ‘집파는 형제들’
■ 부동산경매의 개념과 내용 ① 부동산경매의 개념 부동산경매란 채권채무관계에 있어 채권자의 신청에 의하여 법원이 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권의 목적을 실현시키는 강제집행의 방법입니다. 채권의 변제기가 도래하였음에도 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니하는 경우 담보권을 실행(임의경매)하기 위하여 또는 기타 채무명의(강제경매)에 따라 채권자는 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 현행 법원 경매는 참가자가 문서로 청약 의사 표시를 하도록 하고, 그 중 최고가로 표시한 자를 뽑아 계약을 체결하는 최고가 입찰 방식이 주를 이룹니다. ② 강제경매와 임의경매 강제경매란 채무자 소유의 부동산을 압류 및 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻는 목적으로 하는 강제집행절차의 하나입니다. 임의경매란 담보권의 실행 등을 위한 경매로, 관련 법규에서 담보권의 실행 등을 위한 경매라는 이름으로 부동산에 대한 경매신청을 조문화하고, 경매신청에 채무명의가 필요 없는 경매에 관한 규정을 두는 것을 의미합니다. 임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 실질적 경매와 민법 및 상법 기타 법률 규정에 의한 환가를 위한 형식적 경매가 있습니다. 단, 그 절차에 관해서는 큰 차이는 없습니다. ■ 부동산경매의 개념과 내용 ① 부동산경매의 개념 부동산경매란 채권채무관계에 있어 채권자의 신청에 의하여 법원이 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권의 목적을 실현시키는 강제집행의 방법입니다. 채권의 변제기가 도래하였음에도 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니하는 경우 담보권을 실행(임의경매)하기 위하여 또는 기타 채무명의(강제경매)에 따라 채권자는 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 현행 법원 경매는 참가자가 문서로 청약 의사 표시를 하도록 하고, 그 중 최고가로 표시한 자를 뽑아 계약을 체결하는 최고가 입찰 방식이 주를 이룹니다. ② 강제경매와 임의경매 강제경매란 채무자 소유의 부동산을 압류 및 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻는 목적으로 하는 강제집행절차의 하나입니다. 임의경매란 담보권의 실행 등을 위한 경매로, 관련 법규에서 담보권의 실행 등을 위한 경매라는 이름으로 부동산에 대한 경매신청을 조문화하고, 경매신청에 채무명의가 필요 없는 경매에 관한 규정을 두는 것을 의미합니다. 임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 실질적 경매와 민법 및 상법 기타 법률 규정에 의한 환가를 위한 형식적 경매가 있습니다. 단, 그 절차에 관해서는 큰 차이는 없습니다.
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③ 강제집행 절차로서의 경매 강제경매는 집행대상이 부동산인 경우 시행되는 가장 전형적인 강제집행 방법입니다. 채무자에 대해 대금 등을 받을 수 있고, 소송을 제기해 승소 판결을 받아도 채무자가 임의로 변제하지 않을 경우 채무이행을 강제하기 위해서는 강제집행을 실행해야 합니다. 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대해 실행하는 강제집행 방법이 강제경매인 것입니다. ③ 강제집행 절차로서의 경매 강제경매는 집행대상이 부동산인 경우 시행되는 가장 전형적인 강제집행 방법입니다. 채무자에 대해 대금 등을 받을 수 있고, 소송을 제기해 승소 판결을 받아도 채무자가 임의로 변제하지 않을 경우 채무이행을 강제하기 위해서는 강제집행을 실행해야 합니다. 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대해 실행하는 강제집행 방법이 강제경매인 것입니다.